こんにちは、ほがらかです。
実践記録の1本目で、「家賃10万円→8万円で募集→半年以上空室→77,000円でやっと決定」という話を書きました。
あの記事を書いたあと、ふと計算してみたんです。「8万円と77,000円、たった3,000円の差にこだわって、私はいくら失ったんだろう」と。
答えを先に書くと、約46万円でした。今日はその計算を、そのまま載せます。
今回も私の体験と主観なので、正しいかどうかは知りません（笑）。それでもよければ、お付き合いください。では、始めましょう。
まず、1本目の数字をもう一度並べる
計算に使うのは、1本目の記事に書いた数字だけです。
- 物件の価格：500万円
- 前の入居者さんの家賃：10万円（半年だけの短期契約）
- 退去後、3社に聞いた「相場」：8万円
- 8万円で募集した結果：半年以上、決まらず
- 最終的に決まった家賃：77,000円（表示79,000円・営業さんが77,000円まで交渉できる形）
つまり、私が「これで決まるはず」と思っていた8万円と、実際に決まった77,000円の差は、月3,000円です。
表面利回りで見ると、ほとんど変わらない
まず利回りです。表面利回り＝年間家賃÷物件価格で、500万円の物件だとこうなります。
| 家賃 | 年間家賃 | 表面利回り |
|---|---|---|
| 10万円（前の入居者） | 120万円 | 24.0% |
| 8万円（募集した家賃） | 96万円 | 19.2% |
| 77,000円（決まった家賃） | 92.4万円 | 18.5% |
8万円と77,000円の差は、利回りで見ると0.7ポイント。19.2%でも18.5%でも、正直どちらでも十分な数字です。
なのに当時の私は「せっかく10万円で貸せていたのに、8万円より下げるのはなんか負けた気がする」と思っていました。ここが失敗の入り口でした。
空室の半年で失った家賃
次に、空室期間です。仮に、最初から77,000円で募集して、すぐに決まっていたとします。半年分の家賃はこうなります。
77,000円 × 6ヶ月 ＝ 462,000円
これが、私が「3,000円下げるのをためらった」ことで受け取れなかったお金です。もちろん、最初から77,000円にしていても即決まった保証はないので、これは上限の数字です。でも、半分の3ヶ月で決まっていたとしても23万円です。
3,000円の差を取り戻すには、何年かかる？
ここが一番びっくりしたところです。
8万円で貸せていた場合と、77,000円で貸している場合の差は、月3,000円・年36,000円。失った462,000円をこの差額で取り戻そうとすると——
462,000円 ÷ 36,000円 ＝ 約12.8年
つまり、「8万円で決まるまで待つ」という判断が正しかったと言えるのは、その入居者さんが12年以上住み続けてくれた場合だけです。しかも12年間、一度も退去がない前提で。
前の入居者さんは半年で退去しています。この物件で12年を賭けるのは、どう考えても分の悪い勝負でした。
私が「下げられなかった」本当の理由
数字を見れば明らかなのに、なぜ半年も下げられなかったのか。振り返ると、理由は2つです。
1つ目は、10万円という成功体験です。「一度10万円で貸せた物件」という記憶が、相場を見る目を曇らせていました。でも、あれは「半年だけ」という条件つきの特殊な契約で、相場ではありませんでした。
2つ目は、空室のコストを月単位で数えていなかったことです。「3,000円下げる」は毎月の数字として目に見えるのに、「1ヶ月空室で77,000円失う」は数えていなかった。目に見える損だけを避けて、目に見えない大きな損を放置していたわけです。
次から使う、自分用のルール
この計算をしてから、自分用にルールを1つ決めました。
「値下げをためらったときは、その差額で空室1ヶ月分を割り算する」
たとえば3,000円の値下げをためらったら、77,000円 ÷ 3,000円 ＝ 約26ヶ月。つまり「この値下げをしぶって1ヶ月空室が延びるなら、値下げして26ヶ月分の差額を払ったのと同じ」です。1ヶ月の空室のほうが、2年分の値下げより重い。こう考えると、迷いがだいぶ減ります。
前回の記事で「空室中は月1回、物件を見に行く」と決めたのも、この計算が理由です。1ヶ月の空室が77,000円なら、月1回30分の見回りは安い保険です。
まとめ
- 8万円と77,000円の差は、表面利回りで0.7ポイント。ほとんど変わらない
- でも半年の空室で失った家賃は約46万円。3,000円の差で取り戻すには約13年かかる
- 値下げをためらったら「差額で空室1ヶ月分を割る」。1ヶ月の空室は、2年分の値下げより重い
最後まで読んでくださってありがとうございました。
これを読んでいるあなたは、不動産投資に興味はあるけれど、まだ一歩踏み出せていないのではないでしょうか。私の失敗も材料にして、少しずつでいいので、一緒に頑張っていきましょう！
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