こんにちは、ほがらかです。
前回の記事の最後で「一般媒介と専任媒介の違いは、今度あらためて書きますね」と予告したので、今日はその回です。
私は前々回の記事で「不動産会社を16社回って、一般媒介で客づけをお願いした」と書きました。そして半年以上、空室でした。あのとき、もし専任媒介で頼んでいたら何が違ったのか。制度の話と、私の反省をセットでまとめます。
今回も私の体験と主観なので、正しいかどうかは知りません（笑）。それでもよければ、お付き合いください。では、始めましょう。
そもそも「媒介」って何？
大家が入居者を探すとき、自分で募集するのは大変なので、不動産会社に「入居者を見つけてください」とお願いします。この「間に入って契約をまとめてもらう」ことを媒介（ばいかい）といい、その約束が媒介契約です。
このお願いの仕方に、大きく2つのタイプがあります。
- 一般媒介：複数の不動産会社に同時にお願いできる
- 専任媒介：1社にだけお願いする
たったこれだけの違いです。でも、この違いが不動産会社の「本気度」に直結します。
一般媒介と専任媒介のざっくり比較（賃貸の入居募集の場合）
| 一般媒介 | 専任媒介 | |
|---|---|---|
| 頼める会社の数 | 何社でもOK | 1社だけ |
| 大家から見た安心感 | 「たくさん頼んだから大丈夫」と思いやすい | 「この1社に任せた」と腹が決まる |
| 不動産会社の本気度 | 他社が決めたら自分の売上ゼロ→動きが薄くなりがち | 決めれば必ず自分の売上→動きやすい |
| 情報の管理 | 各社バラバラ。家賃や条件の変更を全社に連絡する手間 | 1社に言えば済む |
| 決まらないときの見直し | どの会社が動いていないか分かりにくい | 責任の所在がはっきりする |
| 物件の様子を気にかけてもらえるか | 期待しにくい | 相談しやすい |
※これは賃貸の入居募集における、私の実感ベースの整理です。法律上の細かい決まりは、次の項で書きます。
補足：売買の場合は、法律で3種類に決まっている
ここで1つ注意点です。「一般」「専任」という言葉は、実は土地や建物を売買するときの媒介契約の種類として、宅地建物取引業法で決められている名前です。売買の媒介契約には3種類あります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 頼める会社の数 | 複数OK | 1社 | 1社 |
| 自分で買主を見つけて契約 | OK | OK | NG（必ずその会社を通す） |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 大家への活動報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間の上限 | 決まりなし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
一方で、賃貸の入居募集には、この法律上の縛りはそのままは適用されません。なので賃貸の世界では「一般」「専任」は、慣習として「複数社に頼む」「1社に絞る」という意味で使われているのが実情です。会社によって「専任なら管理もセット」「専任ならレインズにも載せる」など中身が違うので、頼むときに「専任だと具体的に何をしてもらえるのか」を確認するのが大事です。
（私も今回調べて初めて整理できました）
私の失敗：一般媒介で16社に頼んだ結果
ここからは、私の反省です。
退去のあと、私は不動産会社を16社回って、一般媒介で客づけをお願いしました。「16社もあれば、どこかが決めてくれるだろう」と思ったからです。
でも、結果は半年以上の空室でした。
あとから考えると、こういうことだったんだと思います。
- 16社のうち、どの会社にとっても「うちが決めなくても誰かが決める」物件になっていた
- 家賃を下げたときも、16社すべてに連絡が行き渡っていたかは正直あやしい
- 私自身も「16社に頼んだ」で安心して、物件を2ヶ月放置した（前回の記事のとおり、雑草が背丈を超えました……）
つまり、一般媒介の「たくさん頼める」というメリットが、そのまま「誰も本気にならない」「私も本気にならない」というデメリットになっていました。
最終的に決めてくれたのは、16社のうちの1社でした。しかもその会社は、入居者さんの「虫の死骸を掃除してほしい」という声をちゃんと私に伝えてくれた会社です。
次は専任媒介でお願いする理由
だから次にこの物件が空いたときは、今回決めてくれた仲介会社さんに、専任媒介でお願いしようと思っています。理由は3つです。
- 「決めれば必ず自分の売上」になるので、本気で動いてもらいやすい
- 家賃や条件の相談先が1社になるので、私も動きやすい
- 物件の様子（草・虫・換気）も気にかけてもらえるよう、最初に相談できる
もちろん、専任にすれば必ず決まるわけではありません。1社に絞る以上、「その会社が動かなかったら終わり」というリスクもあります。だから専任でお願いするなら、実際に動いてくれた実績のある会社を選ぶのが大前提だと思っています。私の場合は、それが今回の1社でした。
まとめ：一般媒介は「たくさん頼める」が「誰も本気にならない」こともある
- 一般媒介＝複数社に頼める。専任媒介＝1社に絞る
- 売買では法律で3種類に決まっているが、賃貸の募集は慣習的な使い分け。「専任で何をしてくれるか」は会社ごとに確認する
- 私は一般媒介で16社に頼んで半年以上空室。次は、動いてくれた1社に専任でお願いする
最後まで読んでくださってありがとうございました。
これを読んでいるあなたは、不動産投資に興味はあるけれど、まだ一歩踏み出せていないのではないでしょうか。私の失敗も材料にして、少しずつでいいので、一緒に頑張っていきましょう！
コメント