こんにちは、ほがらかです。久しぶりに記事を書きます。
去年の年末に物件の退去があってから半年以上たって、やっと次の入居者さんが決まりました。
「だいぶ長かったな……」と思いつつ、今回はなぜこんなに時間がかかったのか、そして一番効果的だった対策は何だったのかを、実践記録として書いてみたいと思います。
あくまで今回書くのは私の主観であって、正しいかどうかは知りません（笑）。それでもよければ、お付き合いください。では、始めましょう。
発端：家賃10万円という「成功体験」
前回の入居者さんは「半年だけ」という短期のご希望だったので、家賃10万円で客づけに成功していました。そして約束どおり、年末に退去。
500万円の物件で月10万円。年間120万円（実際は短期なので、そこまで入っていませんが）、表面利回り24％を叩き出したわけです。……調子に乗りますよね？
ここで私は、大きな勘違いをすることになります。
「相場は8万円」で募集した結果……無反応
次の家賃をどうするか。近隣の不動産屋さんを回ると、3社ほどが口をそろえて「8万円くらいが相場だろう」と言いました。なので、8万円で募集をお願いしました。そこまで焦ってもいなかったので、AD（広告料）は2ヶ月に設定。
……全然連絡が来ません。来ても「空いてますか？」の確認だけで、決まりそうな話はほとんどありません。
そこで、お願いする不動産屋さんの数を16社まで増やしました。それでも、空き確認の連絡が少し増えただけで、やっぱり決まりません。
そんな中、ある1社だけが「家賃を少し落としてもいいですか？78,000円なら決まりそうです！」と提案してくれました。了承したところ、なんとか決まりそうだったのですが……その入居者さんは諸事情により白紙に。
転機：家賃だけでなく「条件」をぜんぶ見直した
ここで考えたのが、「条件を変えよう！」ということでした。
- ペット可にする
- 敷金や退去費用で調整する
- 表示家賃は79,000円に下げ、77,000円までは営業さんが自由に交渉に使えるようにする
- それ以上の交渉は「要相談」で受ける
「家賃を下げる」だけではなく、営業さんが現場で動きやすいように、交渉のノリシロを渡す形にしたわけです。
結果——ペットなしの方に、77,000円で決定しました。
教訓：「適正価格」と「営業力」が鍵
今回の空室で私が得た教訓は、「適正価格」と「営業力」が鍵だな、ということでした。
実は、1回目に78,000円で入居者さんを取ってきてくれた営業さんと、最終的に77,000円で入居を決めてくれた営業さんは、同一人物です。
次回に向けての教訓は、この2つ。
- 客付業者さんが価格をある程度調整できる余地を、あらかじめ作っておくこと
- いい営業マンさんを探すこと
次はどうするか？私はこの方に専任でお願いします。ここに宣言しておきます（笑）。
そして、いくら営業マンさんが頑張っても、価格が高いと決まらない。これを身をもって知ったので、今後はきちんと状況を確認しながら、価格調整をしていきたいと思います。
まとめ：何はともあれ、埋まりました
おめでとう！ほがらか！（笑）
最後まで読んでくださってありがとうございました。
これを読んでいるあなたは、不動産投資に興味はあるけれど、まだ一歩踏み出せていないのではないでしょうか。少しずつでいいので、一緒に頑張っていきましょう！
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