初心者が知っておくべき不動産投資の用語集（30選）

こんにちは、ほがらかです！
私は現在、築古戸建てを500万円で購入 し、60万円でリフォーム し、現在、8万円で客づけを頑張っている不動産投資家初心者です。

今回は「初心者が知っておくべき不動産投資の用語集（30選）」についてまとめました。

不動産投資に興味はあるけど、専門用語が難しくてなかなか理解できない…

そんな方に向けて、できるだけわかりやすく、具体例を交えながら解説します。

不動産投資に関する用語をしっかり理解しておくことで、物件購入や運用時の判断がスムーズになり、失敗を防ぐことができます。

用語を「投資スタイル」「収益関連」「購入・契約関連」「税金・費用関連」「融資関連」「物件特性・法律関連」の6つに分類して解説していきます！

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1. 投資スタイルに関する用語

① インカムゲイン

インカムゲインとは、物件を所有していることで定期的に得られる利益のことです。
不動産投資では「家賃収入」が代表的なインカムゲインにあたります。

• 特徴
  
  • 安定した収益を期待できる
    
  • 空室リスクや家賃滞納などのリスクもある
    

例
500万円で購入した戸建てを月8万円で貸した場合：
👉 年間家賃収入 = 8万円 × 12ヶ月 = 96万円
👉 この96万円が「インカムゲイン」になります

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② キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格よりも高く売却して得られる売却益のことです。

• 特徴
  
  • 不動産価格が上昇した場合に利益が出る
    
  • 市場の動向に左右されやすく、価格が下がれば損をするリスクもある
    

例
500万円で購入した物件を700万円で売却した場合：
👉 700万円 − 500万円 = 200万円の利益
👉 この200万円が「キャピタルゲイン」

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③ 区分投資

区分投資とは、マンションやアパートの1部屋を購入して賃貸する投資スタイルです。
初心者でも少額で始めやすく、管理が比較的楽なのがメリットです。

• 特徴
  
  • 1室から投資が可能で、初期費用が抑えられる
    
  • 区分所有者が複数いるため、管理方針に制約があることも
    

例
2000万円の1Kマンションを購入して、月7万円で貸し出す場合：
👉 年間収入 = 7万円 × 12ヶ月 = 84万円

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④ 一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートを「一棟まるごと」購入して賃貸経営をする方法です。
初期費用は高額ですが、満室にすれば安定した高収入が期待できます。

• 特徴
  
  • 所有権はすべて自分にあるため、管理方針を自由に決定可能
    
  • 空室リスクや修繕費用が大きくなる可能性がある
    

例
5000万円でアパート一棟を購入し、月50万円の家賃収入がある場合：
👉 年間収入 = 50万円 × 12ヶ月 = 600万円

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⑤ 戸建投資

戸建投資とは、一戸建て住宅を購入して貸し出す投資スタイルです。
戸建てはマンションと違い、独立しているためトラブルが少ない傾向があります。

• 特徴
  
  • 競争が少なく、長期で安定した収益を得やすい
    
  • 修繕費用が高くなるリスクがある
    

例
500万円で築古戸建てを購入して8万円で貸す場合：
👉 年間収入 = 8万円 × 12ヶ月 = 96万円

ほがらかも行っている初心者におすすめな戸建投資は、手頃な価格で始めやすいのが特徴です。

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※ちなみに私が１件目を探したのは上のポータルサイトです！

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2. 収益関連の用語

⑥ 表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対して年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示した指標です。
シンプルな計算で投資効率を確認できます。

表面利回り=（年間家賃収入÷購入価格）×100

例
500万円で購入した物件を月8万円で貸した場合：
👉 年間家賃収入 = 8万円 × 12ヶ月 = 96万円
👉 表面利回り = (96万円 ÷ 500万円) × 100 = 19.2%

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⑦ 実質利回り

実質利回りは、年間収入から管理費や修繕費などの経費を差し引いた後の収益率です。
より「実態」に近い収益率を示します。

実質利回り＝｛（年間収入ー年間経費）÷購入価格｝×100

例
500万円で購入した物件を月8万円で貸して、年間経費が20万円の場合：
👉 年間収入 = 96万円
👉 実質収入 = 96万円 − 20万円 = 76万円
👉 実質利回り = (76万円 ÷ 500万円) × 100 = 15.2%

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⑧ キャッシュフロー

キャッシュフローは、実際に手元に残るお金のことです。
家賃収入からローン返済や経費を引いた金額になります。

例
家賃収入 = 8万円
ローン返済 = 5万円
管理費・修繕費 = 1万円
👉 キャッシュフロー = 8万円 − 5万円 − 1万円 = 2万円

キャッシュフローを最大化するための具体的な方法を知りたい方は、まずは無料セミナーがおすすめです。

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3. 購入・契約関連の用語

⑨ 金利

金利とは、ローンを借りた場合に金融機関に支払う利息の割合です。
固定金利と変動金利があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

• 固定金利：金利が一定で計画が立てやすい
  
• 変動金利：市況によって金利が変動し、低金利時にはメリット大
  

例
1000万円を金利2%で借りた場合：
👉 年間利息 = 1000万円 × 2% = 20万円

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3. 購入・契約関連の用語（続き）

⑩ 頭金

頭金とは、不動産購入時に最初に支払う自己資金のことです。
ローンを利用して物件を購入する場合、頭金を多く支払うことで借入額が減り、毎月の返済額が抑えられます。

• 頭金が多い場合 → 借入額が減って毎月の負担が軽減
  
• 頭金が少ない場合 → レバレッジ効果を活かして投資規模を広げられる
  

例
2000万円のマンションを購入する際に500万円を頭金として支払った場合：
👉 借入額 = 2000万円 − 500万円 = 1500万円

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⑪ レバレッジ

レバレッジとは、自己資金に借入を加えることで投資効率を高める方法です。
借入を活用することで、自己資金に比べて大きな投資が可能になります。

• レバレッジ効果が高い場合：自己資金が少なくても大きな投資が可能
  
• リスク：空室や金利上昇により返済負担が増える可能性
  

例
500万円の自己資金で1000万円の借入をして1500万円の物件を購入：
👉 自己資金だけでは500万円の物件しか買えない → レバレッジを活用して規模を拡大

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⑫ 購入申し込み

購入申し込みとは、物件を購入したいという意思を不動産会社に示す手続きのことです。
「購入申込書」を提出することで、売主に対して正式な意思を示します。

• 申込後、価格交渉や契約条件の確認が始まる
  
• キャンセル可能な場合もあるが、手付金が戻らないこともある
  

例
「この物件を購入したい」と不動産会社に伝え、購入申込書を提出

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4. 税金・費用関連の用語

⑬ 固定資産税

固定資産税とは、不動産を所有していることで毎年かかる税金です。
土地や建物の評価額に対して課税され、市町村が徴収します。

固定資産税=課税標準額×1.4%

• 毎年1月1日時点での所有者に課税
  
• 地方自治体により税率が異なる
  

例
課税標準額が1000万円の物件の場合：
👉 固定資産税 = 1000万円 × 1.4% = 14万円

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⑭ 不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入した際に一度だけ発生する税金です。

不動産取得税=課税標準額×3%

• 購入後に都道府県から納付書が送られてくる
  
• 住宅用の場合は一定の軽減措置あり
  

例
課税標準額が500万円の場合：
👉 不動産取得税 = 500万円 × 3% = 15万円

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⑮ 減価償却

減価償却とは、建物や設備の価値が時間とともに減少する分を経費として計上することです。

• 建物や設備には法定耐用年数があり、それに応じて毎年経費に計上
  
• 土地は減価償却できない
  

例
500万円の木造住宅（耐用年数22年）の場合：
👉 年間減価償却費 = 500万円 ÷ 22年 ≒ 22.7万円

万が一の火災や自然災害に備えて火災保険に加入しておくことも重要です。

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※ちなみにほがらかの物件01は築年数が古いため、多くの保険会社で扱ってもらえなかったため、県民共済でお願いしました。

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5. 融資関連の用語

⑯ 融資

融資とは、金融機関から不動産購入資金を借りることです。
借入には「住宅ローン」や「アパートローン」があります。

• 住宅ローン → 自己居住用が対象
  
• アパートローン → 賃貸用不動産が対象
  

例
1500万円の融資を金利2%で受けた場合：
👉 年間利息 = 1500万円 × 2% = 30万円

👉 金利が低い金融機関を選ぶことで、キャッシュフローを改善できます。

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⑰ 日本政策金融公庫

日本政策金融公庫とは、政府系の金融機関で、民間の金融機関よりも低金利で融資を受けられる可能性があります。

• 新規事業者や中小企業向けに融資
  
• 不動産投資への融資実績もある
  

例
500万円の融資を年利1.5%で受けた場合：
👉 年間利息 = 500万円 × 1.5% = 7.5万円

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⑱ ノンバンク

ノンバンクとは、銀行以外の金融機関のことです。
銀行よりも融資条件が緩い場合がありますが、金利が高くなる傾向があります。

• 審査基準が銀行よりも緩い
  
• 金利は高めに設定されることが多い
  

例
1000万円の融資を年利4%で受けた場合：
👉 年間利息 = 1000万円 × 4% = 40万円

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⑲ 共同担保

共同担保とは、新しく融資を受ける際に、すでに所有している不動産を担保として差し入れることです。

• 既存の物件の担保価値を活用できる
  
• 返済できない場合、担保物件が売却されるリスク
  

例

• A物件を担保にしてB物件を購入
  
• A物件の価値が500万円 → 500万円分の融資可能
  

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6. 物件特性・法律関連の用語

⑳ 地目（ちもく）

地目とは、土地の用途や性質を示す区分のことです。
土地の「登記簿」に記載されており、地目によって建築可能な建物の種類や用途が異なります。

• 主な地目
  
  • 宅地（建物を建てられる土地）
    
  • 田・畑（農地） → 宅地にするには「農地転用」が必要
    
  • 山林（森林）
    
  • 公園・墓地 など
    

例
登記簿に「宅地」と記載 → 建物が建てられる
登記簿に「田」と記載 → 農地転用手続きが必要

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㉑ 用途地域（ようとちいき）

用途地域とは、市町村が土地の利用目的を制限するために定める区分です。
建物の種類や建ぺい率、容積率が用途地域によって決まります。

• 主な用途地域
  
  • 第一種低層住居専用地域 → 低層住宅が中心
    
  • 商業地域 → 店舗やオフィスビルが建設可能
    
  • 工業地域 → 工場の建設が可能
    

例
「第一種住居地域」 → 店舗やマンションの建築OK
「工業専用地域」 → 住宅建築は不可

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㉒ 再建築不可

再建築不可とは、現存する建物を取り壊した場合、新たに建て替えることができない物件を指します。
「再建築不可物件」は価格が安く利回りが高くなりやすいですが、出口戦略（売却）が難しくなります。

• 再建築不可になるケース
  
  • 接道義務を満たしていない（幅4m以上の道路に2m以上接していない）
    
  • 建築基準法に違反している
    

例

• 道路に面していない物件 → 建て替え不可
  
• セットバックが必要な物件 → 建て替え条件付き

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㉓ セットバック

セットバックとは、建物を再建築する際に、道路が狭い場合に敷地の一部を道路として提供することです。
建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が求められます。

• セットバックが必要なケース
  
  • 接道している道路幅が4m未満の場合
    
  • セットバック分は「敷地面積」には含まれない
    

例

• 道路幅が3m → セットバックで敷地の0.5mを道路として提供
  
• 敷地面積100㎡ → セットバック5㎡ → 有効面積95㎡

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㉔ 瑕疵（かし）

瑕疵とは、契約時には分からなかった欠陥や不具合のことです。
売主に「契約不適合責任」があり、買主は損害賠償や契約解除を請求できます。

• 主な瑕疵の種類
  
  • 物理的瑕疵 → シロアリ、雨漏り、設備故障
    
  • 法的瑕疵 → 再建築不可、用途違反
    
  • 心理的瑕疵 → 事故物件など
    

例

• 購入後に雨漏りが発覚 → 契約不適合責任を追及
  
• 事故物件であることを隠されていた → 損害賠償請求可能
  

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㉕ 仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社が物件の売買や賃貸契約を仲介した際に受け取る報酬です。
宅地建物取引業法で上限が定められています。

仲介手数料=売買価格×3\text{仲介手数料} = \text{売買価格} \times 3% + 6万円 + 消費税仲介手数料=売買価格×3

• 手数料上限
  
  • 200万円以下の部分 → 5%
    
  • 200万円超～400万円以下の部分 → 4%
    
  • 400万円超の部分 → 3%
    

例
1000万円の物件購入時の仲介手数料：
👉 1000万円 × 3% + 6万円 = 36万円 + 消費税

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㉖ オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま物件を購入することです。
家賃収入がすぐに得られるメリットがありますが、入居者を選べないデメリットもあります。

例

• 家賃8万円で入居者がいる物件を購入 → 購入後すぐにインカムゲイン発生
  
• 退去トラブルが発生する可能性もあり
  

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㉗ 管理会社

管理会社とは、物件の管理・運営を代行する会社です。
家賃回収、クレーム対応、修繕手配などを任せることができます。

• 管理委託料 → 家賃収入の5%〜10%が相場
  

例
月8万円の賃貸物件 → 管理委託料5% → 4000円/月

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㉘ マイソク

マイソクとは、不動産会社が作成する物件紹介資料のことです。
物件の所在地や間取り、家賃、管理費などの情報が記載されています。

例

• マイソクを見て物件の特徴を確認 → 購入判断
  

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㉙ FIRE

FIREとは、「Financial Independence, Retire Early」の略で、経済的に自立して早期退職を目指す考え方です。
インカムゲインを軸に生活費をまかなうことが目標。

例

• 家賃収入で毎月20万円 → 生活費が賄える → FIRE達成

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㉚ 諸費用

諸費用とは、不動産購入時に発生する費用の総称です。

• 主な諸費用
  
  • 登記費用
    
  • 火災保険料
    
  • ローン事務手数料
    

例
物件価格500万円 → 諸費用 7%（35万円）

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まとめ

以上で「初心者が知っておくべき不動産投資の用語30選」をすべて詳しく説明しました！
これを理解すれば、不動産投資の会話や契約内容も自信を持って対応できるはずです。
不動産投資の第一歩を踏み出すために、ぜひ活用してください！ 😄