こんにちは、ほがらかです。
不動産投資家になるため日々、勉強をしています。
物件を探していると、土地情報の中に「用途地域」という欄がありますよね。
みなさんはこの「用途地域」をきちんと理解していますか？
僕は正直あんまりわからず、なんとな〜くで見てました（苦笑）。
そこで、きちんと勉強せねば！と思い、今回調べてまとめてみました！
みなさんも一緒に勉強していきましょう！！
というわけで、今回は「用途地域」についてお話しします。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地利用の目的や建築物の用途を規制するための区分けのことです。
例えば、住宅地に巨大な工場や遊戯施設が作られると、住環境が損なわれます。
そうならないように、工場が建てられるのは「工業地域」、遊具施設は「商業地域」、住宅は「第一種低層住宅地域」のように区域ごとに用途が分けられています。
こうして計画的に都市づくりを行うための仕組みが「用途地域」です。
用途地域の種類とそれぞれの特徴は？
用途地域は主に13種類に分類されます。
これらは大きく住居系、商業系、工業系の3つのカテゴリーに分けられます。
住居系（8種類）
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
商業系（2種類）
- 近隣商業地域
- 商業地域
工業系（3種類）
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
以下では、それぞれの特徴を説明します。
住居系①第一種低層住居専用地域
低層住宅の良好な環境を守るための地域
建物の高さ制限が厳しく（10mまたは12m）、主に戸建て住宅が中心
商業施設の建設は厳しく制限される
住居系②第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域
150㎡以下の小規模な店舗や飲食店の建設が可能
住居系③第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域
大学、病院、500㎡以下の店舗などの建設が可能
住居系④第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域
1500㎡以下の店舗など、より大きな商業施設の建設が可能
住居系⑤第一種住居地域
住宅と小規模な店舗やオフィスが共存する地域
3000㎡以下の店舗、オフィス、ホテルなどの建設が可能
住居系⑥第二種住居地域
住宅と店舗、オフィスなどの併存を図る地域
カラオケボックスなどの娯楽施設の建設も可能
住居系⑦準住居地域
道路沿いに住宅と商業施設が混在する地域
自動車関連施設なども建設可能
住居系⑧田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守る地域
農産物直売所や農家レストランの建設が可能
商業系①近隣商業地域
日用品の買い物のための地域
店舗や事務所、劇場などの建設に床面積の制限がない
商業系②商業地域
繁華街を形成することを目的とした地域
高層オフィスビルやタワーマンションの建設が可能
工業系①準工業地域
住宅や商業施設、工場が混在する地域
多様な建物が建設可能
工業系②工業地域
主に工場のための地域
住宅やホテルなどの建設も可能
工業系③工業専用地域
工場のみが建設可能な地域
住宅の建設は禁止されている
これらの用途地域によって、建築可能な建物の種類や規模、高さなどが異なり、それぞれの地域の特性や目的に応じて指定されています。
用途地域の欄が「その他」や空欄だった場合は？
物件を探している中には「用途地域」が「その他」や空欄の場合があります。
そんな時、どう判断したらいいか迷いますよね？
その場合は以下のように判断・対応していきましょう。
不動産業者や売主に直接確認
物件情報に記載がない場合は、まず不動産業者や売主に直接問い合わせて、正確な用途地域を確認しましょう。
市区町村の都市計画課に問い合わせ
物件の所在地を管轄する市区町村の都市計画課に連絡して、用途地域を確認することができます。
都市計画図の確認
多くの自治体がウェブサイトで都市計画図を公開しています。これを参照して用途地域を調べることができます。
「その他」と記載されている場合
「その他」と記載されている場合、以下の可能性があります。
- 市街化調整区域
- 都市計画区域外
- 用途地域の指定がない地域
周辺環境の確認
実際に現地を訪れ、周辺の建物や環境を確認することで、おおよその用途地域を推測できる場合があります。
慎重な判断
用途地域が不明確な場合は、投資判断を慎重に行う必要があります。
建築制限や将来の開発可能性に影響を与える可能性があるためです。
専門家への相談
不動産投資の専門家や弁護士に相談し、リスクや将来的な影響について助言を求めることも検討しましょう。
用途地域は投資物件の価値や将来性に大きく影響するため、必ず正確な情報を入手してから投資判断を行うことが重要です。
不明な点がある場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
結論！どの用途地域を選べばいいの？
選択の際は以下の点を考慮します。
- 賃貸需要の高さ
- 物件の将来的な価値
- 周辺環境や利便性
- 投資目的（長期保有か短期売却か）
上のことを考慮すると、一般的には以下の５つがオススメされます。
１．第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域をオススメする理由は、以下の２点です。
①中高層の集合住宅が建てられ、1500㎡以下の店舗も可能
②住宅需要が高く、一定の利便性も確保できる地域
２．第一種住居地域
第一種住居地域をオススメする理由は、以下の２点です。
①住宅と小規模な店舗やオフィスが共存可能
②3000㎡以下の店舗やオフィスも建設できるため、多様な需要が見込める
３．近隣商業地域
近隣商業地域をオススメする理由は、以下の２点です。
①日用品の買い物のための地域で、利便性が高い
②店舗や事務所の建設に制限が少なく、需要が見込める
４．商業地域
商業地域をオススメする理由は、繁華街を形成する地域で、高い賃貸需要が期待できるからです。
ただし、物件価格も高くなる傾向があります。
５．準工業地域
準工業地域をオススメする理由は、住宅や商業施設、工場が混在する地域であり、多様な建物が建設可能で、需要の幅が広いからです。
「用途地域」についてのまとめ
今回は「用途地域」についてお話ししました。
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地利用の目的や建築物の用途を規制するための区分けのことです。
用途地域は以下の３つのカテゴリー、13種類に分類されます。
住居系（8種類）
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
商業系（2種類）
- 近隣商業地域
- 商業地域
工業系（3種類）
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
用途地域の欄が「その他」や空欄だった場合は、不動産業者や売主に直接確認したり、市区町村の都市計画家に問い合わせるなど、必ず確認しましょう。
用途地域は投資物件の価値や将来性に大きく影響するため、必ず正確な情報を入手してから投資判断を行うことが重要です。
不動産投資の物件を選ぶ際のオススメの用途地域は以下の５つです。
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
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