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こんにちは、ほがらかです。
今回は、私が実際に築古戸建の入居者募集で経験した”やってしまった”話を、リアルにお届けします。
初めての客付けで「これはいける」と思い込んでいた私。
でも、現実は厳しく、申し込みどころか内見すら来ない日々が続きました…。
そんな中で学んだこと、改善したこと、そして無事に10万円で入居者が決まった話をまとめています！
同じように悩む方の参考になればうれしいです。
📉 私がやってしまった入居者募集の勘違い
購入した地域は人気の小学校区で、近隣の賃貸物件も家賃10万円以上のものが多かったため、「自分の物件も10万円でいけるだろう」と思い込んでいました。
でも、繁忙期でも一向に内見の連絡すら来ない…
不安になって不動産投資家の懇親会で相談してみたところ…
「それ、家賃が高いんだよ。ずっと掲載されてる物件＝埋まってないってこと」
と、ズバリ。
「人気小学校区だし、年収層も高いし…」と返すと、
「高所得層はそもそも築古の物件に住まない。買うか、もっと綺麗なところに住むよ」
このやりとりで、自分の物件を見ている”本当のターゲット層”を理解してなかったことに気づかされました。
🧩 私が入居者募集のためにやったこと
1. 複数の不動産会社にヒアリング
翌日から、主要駅周辺の不動産会社にメール・電話・訪問を開始。
これまで1社だけ（しかも専任）に任せていたことが、大きな失敗だったと痛感しました。
💡 学び：複数社に相談し、相場を把握すべし。平均が「本当の家賃相場」
2. 「専任」→「一般」へ変更
専任でお願いしていた会社は、営業力に不安がありました。
広告料も3ヶ月出していたのに反応がゼロ。
これを機に、「一般媒介」に変更。
広告料も一律2ヶ月で統一しました（※通常は1ヶ月でOKとのこと）。
📝 補足：広告料を高くしても、反応が来ないなら戦略を見直すべき。
3. 自作マイソク＋キーボックス導入
初めて**自分でマイソクを作成（CANVA使用）**し、不動産会社に配布。
また、内見対応をスムーズにするために、キーボックスも購入！
おすすめ▶
※設置ミスで最初ちょっとトラブルがありましたが、それも含めて良い経験でした（笑）
📞 すると、問い合わせが激増！
その後、2〜3日に1回は「まだ空いてますか？」の問い合わせが来るように。
そして最終的には…
✅ 10万円／月
✅ 短期（1年以内）の住み替え
✅ 管理会社は元々お願いしていたところでスムーズに契約
✅ 管理費は5％で依頼
見事、入居者が決まりました！🎉
📌 この経験から学んだ「入居者募集の基本」
- 家賃は相場より上じゃなく、“適正”が一番
- 募集は1社任せではなく、複数の会社へ
- 広告料は出しすぎ注意（基本は1ヶ月）
- マイソクやキーボックスなど、自分で動ける部分は全部やる！
📘 書籍だけではわからない。やってみてわかることだらけ。
不動産投資の本には、こういった内容も書かれていました。
でも、やっぱり「知っている」と「やってみた」は全然違う。
だからこそ、セミナーや懇親会、実践経験の積み重ねが大切なんだと感じます。
🧰 入居者募集で役立ったツール・サービスまとめ
| 項目 | 使ったもの・サービス | サイトリンク |
|---|---|---|
| マイソク作成 | Canva | 無料：https://www.canva.com/ja_jp/ |
| キーボックス | 防犯性＆信頼性高◎ | 👉 【PR】おすすめキーボックスはこちら |
| セミナーで学ぶ | 不動戦など | 👇 【PR】参加無料の体験学習会 ２人に１人が大家さん 不動産投資の学校 |
✅ まとめ：入居者募集は「動いた人が勝つ」
- 家賃設定は、「今出てる募集」ではなく「成約した家賃」で考える
- 客付けは1社任せNG！複数社＋自分で行動
- ツールはしっかり活用して、自分でできることは全部やる
そして、忘れてはいけないのは…
「不動産会社の人が全部やってくれる」は幻想です。
動けば結果がついてきます。
あなたの物件も、良いご縁につながりますように！
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