戸建て投資で規模拡大するためには？融資を組める戸建ての条件を解説！

こんにちは、ほがらかです。

不動産投資家になるため日々、勉強をしています。

僕は戸建て投資から不動産投資を始めようと思っています。

しかし、１戸購入して終わりではなく、そこから規模拡大に向けて進めなくてはなりません。

そのためには、購入する物件が融資を組める物件でないといけません。

そこで、今回は融資を組める戸建ての条件について書きたいと思います。

融資を組める戸建ての条件とは？

最初に結論を言うと融資を組める戸建ての条件は以下の５つになります。

1. 建ぺい率をオーバーしていない
2. 容積率をオーバーしていない
3. 増築未登記でない
4. 市街化調整区域でない
5. 前面道路が建築基準法上の道路に認定されている

では、それぞれ詳しく見ていきましょう。

１．建ぺい率をオーバーしていない

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を示すものです。

計算方法は以下の式で求められます。

建ぺい率(%) = (建築面積 ÷ 敷地面積) × 100

建築基準法によって制限が設けられており、地域や用途によって上限が定められています。

また、用途地域によって建ぺい率の上限が異なり、30%から80%の範囲で設定されています。

一般的な住宅の場合、多くの地域で建ぺい率は60%までとされていることが多いですが、地域ごとに異なる可能性があります。

建ぺい率をオーバーしていないかどうかはどうやったら調べることができるか？

建ぺい率をオーバーしていないかどうかを調べる方法は以下の通りです。

１．建築確認申請書の確認

物件の建築確認申請書を確認します。

これは、建物が建築基準法に基づいて建築されたことを証明する書類で、建築面積や建ぺい率の情報が記載されています。

建築確認申請書は、建築時に市区町村の建築指導課で確認できます。

２．専門家に相談

不動産の専門家や建築士に相談し、建ぺい率が適正かどうかを確認してもらうことも有効です。

特に、古い物件や増築が行われた物件は、専門家の目で確認してもらうと安心です。

３．市区町村の建築指導課で確認

市区町村の建築指導課に問い合わせて、物件の建ぺい率が法的に適正かどうかを確認します。

建築基準法に基づいた情報を提供してくれるため、信頼性が高いです。

これらの方法を組み合わせて、購入物件が建ぺい率をオーバーしていないかどうかを確認することができます。

２．容積率をオーバーしていない

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示すものです。

計算方法は以下の式で求められます。

容積率(%) = (延べ床面積 ÷ 敷地面積) × 100

ちなみに延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計を指します。

例えば、3階建ての住宅なら1階、2階、3階の床面積を合計したものです。

容積率は都市計画で用途地域ごとに50%~1300%の範囲で制限されています。

また、用途地域によって容積率の上限が異なります。

さらに地区計画によって制限を受ける場合もあります。

土地が面する前面道路の幅によって容積率が変わることもあり、道路幅が狭い場合、さらに制限を受ける可能性があります。

容積率をオーバーしていないかどうかはどうやったら調べることができるか？

容積率をオーバーしていないかどうかを調べる方法は以下の通りです。

１．建築確認申請書の確認

物件の建築確認申請書を確認します。

これは、建物が建築基準法に基づいて建築されたことを証明する書類で、延べ床面積や容積率の情報が記載されています。

建築確認申請書は、市区町村の建築指導課で確認できます。

２．用途地域の確認:

物件が所在する地域の用途地域を確認します。

用途地域ごとに容積率の上限が定められているため、地域の都市計画図や市区町村の建築指導課で確認することが重要です。

３．前面道路幅の確認

前面道路の幅により容積率が制限される場合があります。

前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は「前面道路の幅員 × 法定乗数（通常は4/10または6/10）」で制限されることがあります。

４．専門家に相談

不動産の専門家や建築士に相談し、容積率が適正かどうかを確認してもらうことも有効です。

特に、古い物件や増築が行われた物件は、専門家の目で確認してもらうと安心です。

５．市区町村の建築指導課で確認

市区町村の建築指導課に問い合わせて、物件の容積率が法的に適正かどうかを確認します。

建築基準法に基づいた情報を提供してくれるため、信頼性が高いです。

これらの方法を組み合わせて、購入物件が容積率をオーバーしていないかどうかを確認することが重要です。

３．増築未登記でない

物件を購入する際に増築未登記かどうかを調べる方法はいくつかあります。

１．登記簿の確認

登記簿を取得し、記載されている建物の面積や構造と実際の建物を比較します。

登記簿に記載されている情報と実際の建物に差異がある場合、増築未登記の可能性があります。

２．建築確認申請書の確認

市区町村の建築指導課で建築確認申請書を確認します。

申請書に記載された情報と現状の建物を比較し、差異がないか確認します。

３．現地調査

実際に物件を訪れ、増築の痕跡がないか確認します。

外観や内部の様子から、後から増築されたと思われる部分がないか注意深く観察します。

４．固定資産税評価証明書の確認

固定資産税評価証明書に記載されている床面積と実際の建物の床面積を比較します。

差異がある場合、増築未登記の可能性があります。

５．売主への確認

売主に直接、増築の有無や登記の状況について確認します。

ただし、売主が正確な情報を持っていない可能性もあるため、他の方法と併せて確認することが重要です。

６．専門家への相談

不動産の専門家や建築士に相談し、増築未登記の可能性について調査してもらうことも有効です。

７．役所での確認

市区町村の建築指導課に問い合わせ、建物の履歴や増築の記録がないか確認します。

増築未登記の物件を購入すると？

増築未登記の物件を購入すると、将来的に様々な問題が発生する可能性があります。

例えば、固定資産税の追徴課税や違法建築物となるリスクがあります。

そのため、購入前に十分な調査を行い、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。

４．市街化調整区域でない

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。

無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために設定される区域で、主に農地を市街化から守り、農業を保護することが目的の一つです。

この区域では、開発行為や建築行為が原則として制限されています。

新しく住宅を建てる場合や、既存の建物を改築・建て替える場合でも、原則として開発許可が必要です。

通常、田畑が広がっている地域や、下水道や都市ガスなどのインフラ整備が十分でない地域に設定されています。

市街化区域との違いは、市街化区域が積極的に開発を進める区域であるのに対し、市街化調整区域は開発を抑制する区域です。

この区域内での不動産取引や開発には多くの制限があるため、物件購入や土地利用の際には十分な注意が必要です。

市街化調整区域でないかどうかはどうやったら調べることができるか？

購入を検討している物件の資料には「用途地域」が記載されています。

この用途地域の欄に「市街化調整区域」と記載されているかどうかを確認します。

市街化調整区域に該当する場合、その旨が明記されているはずです。

５．前面道路が建築基準法上の道路に認定されている

物件を購入する際、前面道路が建築基準法上の道路に認定されているかどうかを調べる方法はいくつかあります。

１．市区町村の建築指導課に確認

建築指導課に問い合わせて、対象の道路が建築基準法上の道路として認定されているかを確認できます。

道路の種別（42条1項1号道路、2項道路など）も教えてもらえます。

２．都市計画図の確認

多くの自治体では都市計画図をデジタルデータで公開しています。

これを確認することで、道路の種別や幅員を知ることができます。

３．現地調査

実際に現地を訪れ、道路の幅員を測定します。

通常、建築基準法上の道路は幅員4m以上必要です。

ただし、2項道路（みなし道路）の場合は4m未満でも認定される場合があります。

４．不動産業者や専門家に相談

不動産業者や建築士などの専門家に相談することで、道路の法的状況を確認できます。

５．登記簿や公図の確認

法務局で登記簿や公図を取得し、道路の状況を確認します。

ただし、これだけでは建築基準法上の道路かどうかを完全に判断することは難しい場合があります。

６．建築確認申請書の確認

既存建物がある場合、その建築確認申請書を確認することで、前面道路の状況を知ることができます。

・前面道路が4m以上あっても、その道路に至るまでの間に4m未満の箇所があれば、建築基準法上の道路として認定されない場合があります。
・私道でも建築基準法上の道路として認定される場合があります。
・2項道路の場合、セットバック（道路中心線から2mの後退）が必要になる場合があります。

建築基準法上の道路であるかどうかは建築可能性に大きく影響するため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に確認することが重要です。

まとめ

今回は融資を組める戸建ての条件についてお話ししました。

融資を組める戸建ての条件は以下の５つになります。

1. 建ぺい率をオーバーしていない
2. 容積率をオーバーしていない
3. 増築未登記でない
4. 市街化調整区域でない
5. 前面道路が建築基準法上の道路に認定されている

丁寧に確認して、次につながる物件を探していきましょう！！

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