こんにちは、ほがらかです。
不動産投資家になるため日々、勉強をしています。
不動産投資の本や物件情報の中に「セットバック」という言葉が出てきますよね。
みなさんはこの「セットバック」をきちんと理解していますか？
僕は「買った土地より小さい範囲でしか建て替えられない」くらいの認識でした。
この情報が不動産物件の価値にどう影響するのか？
そこで、今回はこの不動産投資における「セットバック」について、どういうことを見ていけばいいのかを調べてまとめてみました！
みなさんも一緒に勉強していきましょう！！
というわけで、今回は「セットバック」についてのお話です。
セットバックとは？
まず、そもそもセットバックとは何なのか？
セットバックとは、建物や敷地を前面道路から後退させ、その部分の土地を道路として提供することを指します。
主に以下の特徴があります。
目的と適用条件
セットバックの主な目的
・前面道路の幅を広げること
・災害時の緊急車両の通行を確保すること
セットバックが必要となるのは、主に以下の場合です
・前面道路の幅が4m未満の場合（2項道路と呼ばれる）
・地域によっては6m未満の場合も該当
セットバックの実施方法
セットバックを行う際は、以下のいずれかの方法で実施します
・道路の中心線から水平距離2mの範囲
・道路の片側が崖地や川などの場合、その側の道路境界線から水平距離4mの範囲
※具体的な例は以下の動画がとてもわかりやすかったのでどうぞ見てみて下さい。
購入時の注意点
セットバック要の物件を購入する際は、以下の点に注意が必要です
有効敷地面積の減少
セットバック部分には建物を建てられないため、実際に使用できる敷地面積が購入時より小さくなります。
建築制限
セットバック部分には建物だけでなく、門や塀、擁壁なども建築できません。
容積率・建ぺい率への影響
セットバック部分は容積率や建ぺい率の計算から除外されます。
将来の建て替え
現状の建物をそのまま使用することは可能ですが、将来建て替える際にはセットバックが必要となります。
売却時の影響
セットバック要の物件は一般的に売却しにくく、価格が割安になる傾向があります。
セットバック要の物件を購入するメリット、デメリットは？
不動産投資用にセットバックがある物件を購入する場合は、以下のようなメリットとデメリットがあります。
セットバック要の物件を購入するメリット
割安な価格
セットバック要の物件は通常、同等の物件と比べて価格が割安になる傾向があります。
これにより、初期投資を抑えることができます。
将来的な価値上昇の可能性
セットバックが実施されると、道路幅が広がり、地域の利便性や安全性が向上する可能性があります。
これにより、将来的に物件の価値が上がる可能性があります。
税金面での優遇
セットバック後の道路部分は「公共道路」として扱われることが多く、固定資産税などの課税対象外となる可能性があります。
セットバック要の物件を購入するデメリット
有効敷地面積の減少
セットバック部分は建物を建てられないため、実際に使用できる敷地面積が減少します。
これにより、建築可能な建物の規模が制限される可能性があります。
建築制限
セットバック部分には建物だけでなく、門や塀、擁壁なども建築できません。
これにより、物件の利用に制限がかかります。
将来の建て替えコスト
現状の建物をそのまま使用することは可能ですが、将来建て替える際にはセットバックが必要となり、追加コストが発生します。
売却の難しさ
セットバック要の物件は一般的に売却しにくく、将来的に投資回収が難しくなる可能性があります。
賃貸需要への影響
セットバックが必要な物件は、道路幅が狭いことが多く、防災性や利便性に劣る可能性があります。
これにより、賃貸需要に影響を与える可能性があります。
不動産投資用にセットバックがある物件を購入する際は、これらのメリットとデメリットを十分に考慮し、長期的な投資戦略に合致するかどうかを慎重に検討することが重要です。
セットバック要の物件は購入しても良いのか？ほがらかの結論！
一般的には、セットバック要の物件の購入は避けた方が無難です。
ただし、僕の結論は他の条件と総合的に判断してなら購入もアリだと考えています。
購入を検討するポイントは以下です。
購入を検討する際のポイント
長期的な投資戦略との整合性
セットバック要の物件は短期的な投資には向いていない可能性が高いため、長期的な投資戦略に合致するかを慎重に検討する必要があります。
セットバック後の有効敷地面積の確認
セットバック後の実際に使用できる敷地面積を確認し、投資目的に合致するか確認しましょう。
建築計画の見直し
セットバック後の敷地面積に基づいて、建築可能な建物の規模や設計を再検討する必要があります。
将来的な開発計画の確認
地域の将来的な開発計画を確認し、セットバック後の物件価値上昇の可能性を評価しましょう。
専門家のアドバイス
不動産投資の専門家や弁護士などに相談し、セットバック要物件の購入に関するリスクと機会を詳細に分析することをおすすめします。
ほがらかの結論！
僕の結論は先ほども言った通り、目的や他の条件次第では購入もアリだと思います。
僕が購入を検討するとしたら、
・土地値が長期的に値段が下がらない見込みがあり、かつ解体費用＋土地価格（セットバック後の面積分）より安い
・10年程度の経営を考え、売値も考慮してその間で十分な収益があげられる購入価格である
という場合ならば、購入しても良いのではないか、と考えます。
まとめ
今回は「セットバック」についてお話ししました。
セットバックとは、建物や敷地を前面道路から後退させ、その部分の土地を道路として提供することを指します。
セットバック要の物件購入の注意点は以下です。
- 有効敷地面積の減少
- 建築制限
- 容積率・建ぺい率への影響
- 将来の建て替え
- 売却時の影響
不動産投資用にセットバック要の物件を購入するメリットとデメリットは以下です。
メリット
- 割安な価格
- 将来的な価値上昇の可能性
- 税金面での優遇
デメリット
- 有効敷地面積の減少
- 建築制限
- 将来の建て替えコスト
- 売却の難しさ
- 賃貸需要への影響
セットバック要の物件は購入して良いのか？に対する結論は、
一般的には避けた方が無難ですが、僕個人としては目的と条件次第では購入も検討して良い、と考えています。
この記事はお役に立てたでしょうか？
ぜひ一緒に勉強をして、不動産投資を始めていきましょう！
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